Ein Ferienhaus in Frankreich – Planung und Bau

Ferienhaus SüdfrankreichWir möchten hier für alle, die sich ebenfalls für Frankreich begeistern und eventuell auch den Bau eines Ferienhauses in Erwägung ziehen, unsere Erfahrungen berichten.

Die Landschaft an der Ardèche, Südfrankreich

Eine traumhafte Landschaft zwischen Garrigue-bewaldeten Hügeln, Weinbergen, Sonnenblumen- Korn- und Lavendelfeldern, vom Tourismus noch halbwegs verschont und im Vergleich zur Provence noch relativ unbekannt, bewohnt von einfachen, freundlichen und lebensbejahenden Menschen. Ca. 10 Kilometer entfernt schlängelt sich die Ardèche in einer 30 Kilometer langen, wild-romantischen Schlucht vom Pont d’Arc bei Vallon nach Osten in Richtung Rhone.

Vorgeschichte

Die Eltern sind schon vor 13 Jahren als Rentner endgültig nach Südfrankreich übersiedelt, besitzen dort aber schon seit 17 Jahren eine Immobilie im Departement Gard, dicht an der Grenze zum nördlich angrenzenden Departement Ardèche.
Bei den Eltern fing es an mit einem alten Haus und einem winzigen Höfchen in einem kleinen Dorf. Als die Entscheidung viel, dort dauerhaft zu wohnen, stellte sich so ein altes Haus aus dicken Flusssteinmauern als im Winter recht unkomfortabel (da feucht und kalt) dar. Die beiden entschlossen sich nach Beratung mit einem regionalen Maurer zum Verkauf und zum Bau eines neuen Hauses. Damals fanden sie ein traumhaftes Grundstück in dem Dorf Barjac: ca.1500 m² auf einem Hügel mit freiem Blick Richtung Süd und West in die Cevennen-Ausläufer, nicht weit entfernt von unserem jetzigen Domizil. Sie bauten darauf nach kurzer Planung mit Bleistift und Papier ein kleines Haus (ca. 85 m²) in einer damals ungewöhnlichen Bauweise mit 20cm Naturstein außen, 10cm Ziegel innen, dazwischen Dämmung). Im Winter wunderbar warm und trocken, im Sommer angenehm kühl, sieht von außen nett aus und passt in die Region.

Bei uns beiden setzt sich dieser Drang zur Landschaft und Lebensweise des Südens im Laufe der Jahre ebenfalls immer mehr durch. Wir sind jedes Jahr dort, oft sogar mehrmals. Meine Eltern haben ein winziges, nettes Gästehaus (die umgebaute Garage), das ist erst mal für Jahre unsere zweite Heimat.

Sommer 2000 – die Entscheidung: der feste Entschluss: wir wollen wie die Eltern ein eigenes Domizil in Südfrankreich – möglichst in der Nähe – bauen. Aber es sollte nicht allzu teuer sein, wir wollen uns nicht unerträglich hoch verschulden, zumal ja die vorhandenen Fixkosten für Mietwohnung und die Rest-Abzahlung der vermieteten Eigentumswohnung nicht wegfallen würden. Es sollte ja vorrangig ein Ferienhaus sein, allerdings mit der Option eines bescheidenen (evtl. ausbaufähigen) Altersruhesitzes.

Frühjahr 2001 – die Suche beginnt: Wir informieren uns bei regionalen Immobilien-Agenturen (agence immobilier), aber die Angebote sprengen unser Budget bei weitem. Es gibt meist nur sehr große, sehr alte und/oder sehr teure Häuser. Unbebaute und für uns finanzierbare Baugrundtücke sind anscheinend Mangelware und der Kauf und die Renovierung eines alten Hauses – na ja, das kannten wir ja von den Eltern – kann ein Fass ohne Boden sein. Zudem sind da ja die Probleme mit der Beheizbarkeit im Winter.
Also macht sich mein Vater mit detektivischem Gespür auf die Pirsch nach einem geeigneten Terrain für uns.

Nachdem mein Vater ein Jahr lang unter Zuhilfenahme der Kataster- und Bebauungspläne (Plan de cadastre, Plan d’occupation des sols) der umliegenden Gemeinden nach einem geeigneten Baugrundstück gesucht hat, kommt uns der glückliche Zufall zu Hilfe. Die meisten Besitzer von zur Bebauung freigegebenen Grundstücken sind – gerade Ausländern gegenüber – freundlich, aber ziemlich zurückhaltend und des Verkaufens unlustig. „Das ist mal für unsere Enkel“ heißt es oder „ich habe dieses Jahr schon zwei Grundstücke verkauft, da muss ich soviel Steuern zahlen“ oder es gibt Uneinigkeit bei Erbengemeinschaften. Aber dann trifft mein Vater auf seinen Runden eine Bäuerin in einem kleinen Dorf. Sie kommen ins Gespräch. Er sagt seinen üblichen Spruch auf („Sie haben nicht zufällig ein Grundstück zu verkaufen?“). Und: tatsächlich….

Frühjahr 2002 – wir sind fündig: Endlich – nachdem wir schon fast die Hoffnung aufgegeben haben – der Treffer: ein Baugrundstück von 2000 m² am Rand eines kleinen, denkmalgeschützten Dorfes wenige Kilometer von der Ardèche – Labastide de Virac. Das Terrain, ein brachliegendes kleines Weizenfeld, liegt wunderschön natürlich eingebettet in einem leichten Geländeeinschnitt (Tal wäre übertrieben) an einer winzigen Strasse (eigentlich mehr ein Wanderweg), auf drei Seiten eingefasst von immergrünen Eichen und Buchs-Hecken, nach Norden sich öffnend zu Feldern und Hügeln. Der Dorfplatz ist 5 Minuten Fußweg entfernt, ein kleiner Brunnen, die Mairie (das „Rathaus“), das alte Château aus dem 14. Jahrhundert (in dem restaurierten Schloss ist eine Seidenraupenzucht untergebracht, die man besichtigen kann), 20-30 uralte Natursteinhäuser, keine Hotels, nur einige Privatunterkünfte, dafür aber 2 Restaurants (eines davon ganz hervorragend) und ein kleiner Tante-Emma-Laden.

Das war’s: hoffnungslos verliebt.

Der Verkäufer ist ein Weinbauer aus dem Dorf, der uns gleich auf einen Pastis einlädt und uns seinen Preis nennt. 70 Francs (ja, die Franzosen rechnen immer noch in Francs, unser Weinbauer sogar noch in alten Francs: das sind dann 14 Millionen, o-la-la), also ca. 10 Euro pro Quadratmeter. Das macht dann nach Adam Riese 20 Tsd Euro für die 2000 m². Ein sehr gutes Angebot, denn der Quadratmeterpreis in der Region liegt mittlerweile deutlich höher. Kein Vergleich mehr zu dem Schnäppchen, das die Eltern mit 50 Francs (7 Euro!) pro Quadratmeter damals gemacht hatten – und das für ein erschlossenes Baugrundstück.
Der Verkäufer hat bereits ein „Certificat d’Urbanisme“ für das Terrain ausstellen lassen, also eine behördliche Bebaubarkeitsbescheinigung. Diese garantiert uns, dass das Terrain auch wirklich bebaut werden darf.

August 2002 – es wird ernst: der Vorvertrag (Compromis de Vente) vor dem Notar wird unterzeichnet. Jetzt kann nichts mehr passieren. Der Verkäufer ist nun daran gebunden, uns das Grundstück zum festgelegten Preis zu verkaufen. Natürlich sind andererseits auch wir zum Kauf verpflichtet. Die einzige Ausnahme wäre: die Finanzierung würde platzen.

März 2003 – alles paletti: der Kaufvertrag (Acte de Vente) wird unterzeichnet. Die Kaufsumme wurde 2 Wochen zuvor auf das Notarskonto überwiesen.

Juni 2003 – die Planungsphase läuft:
Wir erkundigen uns an der Mairie (dem Bürgermeisteramt) von Labastide nach den örtlichen Bauvorschriften. Da das Dorf unter Denkmalschutz steht (site classé), müssen wir einige bauliche Dinge beachten. Außerdem müssen wir einen Septischen Tank für das Abwasser (einen sog. „Fosse Septique“) mit einer Drainage („Epandage“) zur Versickerung des durch Bakterienkulturen gereinigten Wassers im eigenen Grundstück planen – es gibt im Dorf keine zentrale Kanalisation. Dies ist dort in der ländlichen Region sehr verbreitet.
Die Planung des Hauses erfolgt in Eigenregie am PC, ohne Architekt. Bei Häusern unter 170 m² ist keiner notwendig – meine Eltern hatten auch keinen. Wir arbeiten mit einer Architektur-Software, die es für 9 Euro bei einem Discounter zu kaufen gab. Die abgespeckte Version einer Profi-Software für Architekten. Wir können so am PC sogar virtuell durch die Räume schreiten und unsere Kreativität ausleben – was dann allerdings auch so manche Änderung zur Folge hat. Denn eines müssen wir doch feststellen: es ist gar nicht so einfach, einen gelungenen Grundriss mit einer harmonischen Außenansicht zu verbinden. Als Vorlage dient uns ein wenig das Haus der Eltern.

Einholen verschiedener Angebote (ein sog. „Devis“) von Maurern aus der Region. Der günstigste ist der selbe Maurer, der auch schon vor vielen Jahren meinen Eltern das Haus gebaut hat. Und das steht noch! Also fällt uns die Wahl nicht schwer. Allerdings: mit den von uns ursprünglich eingeplanten 50 Tsd kommen wir trotzdem nicht hin, wenn das Haus nicht gerade eine winzige „Datscha“ sein soll. Wir müssen also mit 60 Tsd Euro rechnen.

November 2002 – Verlängerung: wir lassen das nach einem Jahr ablaufende “ Certificat d’Urbanisme“ um ein weiteres Jahr verlängern, da wir uns nicht ganz sicher sind, wann wir den Bauantrag einreichen werden.

Februar 2004 – Wasser marsch: der von uns beantragte Wasseranschluss wird hergestellt. Die Wasserwerke (SAUR France) graben vom Hauptstrang auf der Zufahrtsstrasse aus 25 Meter auf. Jetzt kann auch der Bau in Angriff genommen werden, denn Wasser ist – im Gegensatz zum Strom – elementar wichtig beim Bauen. Strom gibt’s zur Not auch vom Generator.

September 2004 – der Bauantrag: wir reichen bei der Mairie in Labastide unser „Meisterwerk“ ein: ein DIN A3 farbig ausgedruckter Bauantrag in 3facher Ausfertigung, genau nach dem Muster, welches man uns gegeben hat, gestaltet, mit Fotos vom Grundstück in 3 Ansichten, Umgebungs- und Lageplan, Fotomontagen mit dem fertigen Haus darin in 3 Ansichten, und das alles selbst mit der Digitalkamera fotografiert und kreiert am PC. Dafür muss man sonst beim Bauzeichner leicht 900 Euro und mehr hinlegen. Wir sind stolz auf uns. Zusätzlich zur Gemeinde muss noch eine weitere Stelle den Antrag prüfen: der „Service Departmental de l’Architecture et du Patrimoine“, eine Kontrollinstitution für den Schutz vor Bausünden an besonders geschützten Orten.

November 2004 – die Baugenehmigung: wir halten stolz den „Permis de Construire“ in Händen: die Baugenehmigung. Es ging schneller, als wir dachten. Der Permis gilt nun 2 Jahre lang. Wenn bis dahin nicht mit dem Bau begonnen wird, muss er neu beantragt werden. Eine Bauunterbrechung von nicht länger als einem Jahr ist erlaubt.

Weihnachten 2004 – der Bautermin wird festgelegt: Nach Rückfrage des Maurers, der jetzt schon seine Projekte und Termine für das kommende Jahr plant, sollten wir uns bis Januar/Februar entscheiden, ob wir schon 2005 bauen wollen oder später. Wir sind uns schnell einig: wenn finanziell und formell alles klar ist, warum also warten? Auf steigende Material- und Lohnkosten? Unser Maurer hat seinen Devis, also das Angebot, für ein Jahr verbindlich erklärt. Also gehen wir’s an.

Januar 2005 – die Finanzierung steht: Nach Rücksprache mit unserer Bank ist es überhaupt kein Problem, für die Finanzierung die für unsere Bank eingetragene Grundschuld unserer fast abgezahlten Eigentumswohnung in Landsberg im heimatlichen Deutschland als Sicherheit zu nehmen. Das erspart uns einiges an Kosten für eine Bewertung des Objekts durch die Bank, die Notarsgebühr für den Grundbucheintrag und dergleichen. Unser Darlehensbetrag: 65Tsd. Euro – ein wenig Luft sollte schließlich immer drin sein.
Wir schließen einen Bausparvertrag über diese Summe ab, zahlen 50 % sofort ein und vereinbaren über 2 Jahre eine Zwischenfinanzierung ohne Tilgung, bis der Bausparer auszahlungsreif ist. Einen Bausparer hat man ja schließlich in etwa 10 Jahren abgezahlt, also noch vor der Rente.
Für die laufenden jährlichen Kosten und Zinsen entschließen wir uns, das fertige Haus – soweit wir selbst es nicht nutzen – an Feriengäste zu vermieten. Das deckt die Fixkosten und die Zinsen und wirft nach einigen Jahren sogar einen bescheidenen Gewinn ab. So unsere Rechnung, wir werden ja sehen.

Februar 2005 – Vorbereitungen: Wir lassen den Maurer über meinen Vater wissen, dass es losgehen kann.

Als „Bauingenieur“ bietet sich mein Vater an. Er ist – im Gegensatz zu uns – ja ständig vor Ort und will auf der Baustelle nach dem Rechten sehen. Denn nach seiner Erfahrung als Bauherr in Frankreich ist es (wie auch bei uns in Deutschland) unabdingbar, dass eine zuverlässige und einigermaßen in die Vorgänge involvierte Vertrauensperson sich um den Bau kümmert. „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“. Wir sind schnell überredet (will heißen: froh und glücklich, dass er das auf sich nimmt). Aber er versichert, dass es ihm Spaß macht, und das glauben wir ihm.

Februar 2005 – Baubeginn: der Maurer rückt mit seinem Trupp von 3 Mann an und walzt erst mal mit dem Bagger in unserem schönen wildbewachsenen Grundstück alles platt. Die Erdarbeiten sind schnell erledigt – wir haben ja keinen Keller geplant (ist dort auch nicht sehr üblich, da die Grundstücke immer recht groß sind und jeder ein Atelier, eine Garage, einen Schuppen oder dergleichen baut und innen im Haus ein sog. Cellier (auf deutsch: Keller) als Abstellraum dient. Also wird lediglich ein Fundament ausgehoben und mit Stahlbeton ausgegossen. Das geht recht flott. Aber dann muss der Beton 14 Tage austrocknen – der Bau ruht, die Spannung steigt. Auf das Fundament wird anschließend eine Sockel von knapp einem Meter hochgemauert, darauf kommt dann der Fußboden, Stahlbeton, von unten mit Isoliermaterial gegen Kälte geschützt. Der dadurch entstehende Hohlraum (der sog. „Vide Sanitaire“) bleibt an einer Stelle, von außen zugänglich, offen und ermöglicht ein problemloses späteres Verlegen und Warten von Abwasserleitungen.

April 2005 – Richtfest: der Rohbau und das Dach sind fertig. Nach gerade mal 3 Monaten. Jetzt gewinnt das Haus schon so richtig an Charme. Die Natursteinfassaden machen sich optisch sehr gut, auch die von Sandsteinblöcken eingefassten Fenster und Türen und die doppelte Génoise ringsherum, zwei versetzte und mit Mörtel verfüllte Reihen von Schmuck-Ziegeln knapp unter dem Dach, die ein abgestuftes Sims bilden – ein typisch südfranzösischer Baustil.

Dann wird der Fosse Septique in die Erde gegraben und die Drainage aus tönernen Röhren in ein Sandbett verlegt. Dort darf später außer Gras nichts gepflanzt werden und auch kein schweres Fahrzeug mehr fahren (Laster, Bagger oder dergleichen).

Juni 2005 – Innenausbau: Nacheinander ziehen der Bodenleger, Elektriker und der Installateur ein. Die Innenwände werden aus 5cm Gipskarton-Elementen aufgestellt. Das ist sehr kostengünstig, platzsparend und ebenso haltbar wie dünne Ziegelwände.

Juli 2005 – Strom fließt: Das EDF, der französische Strom-Monopolist (Spötter sagen, Frankreich würde in Wahrheit vom EDF regiert) stellt an unserer Grundstückgrenze einen Strommasten auf und schließt den Zählerkasten an. Unser Elektriker zieht dann das 30 Meter lange Kabel in das Leerrohr zum Haus. Übrigens: mehr als 30 Meter vom Mast bis ins Haus lässt das EDF nicht zu – eine eigenartige Regelung.

Juli 2005 – die Möbel: Wir mieten einen großen Transporter und verfrachten einen Großteil der benötigten Möbel von Deutschland aus nach Labastide. In den Monaten zuvor hatten wir in München so nach und nach Küche, Betten, Matratzen, Tisch, Stühle, Kommode, Geschirr, Besteck – also ein halbes Wahrenlager – zusammengekauft, wann immer es ein günstiges Schnäppchen gab. Wir wollten nicht in Frankreich unsere nächsten Urlaube mit Möbelaussuchen und Transportieren verbringen. Zudem sind dort auf dem Land die nächsten größeren Möbelläden recht weit. Einige Stücke werden wir uns dennoch dort beim Broquante besorgen, den französischen Hinterhof-Trödelläden. Dort findet man manchmal ganz schöne Stücke, es gilt halt die Preise zu vergleichen. Für die wichtigste Basis-Einrichtung haben wir uns zuvor schon ein Budget von 5 Tsd. Euro eingeplant.

Juli 2005 – Versicherungen: In Deutschland können wir das Objekt – mit Ausnahme der Haftpflicht – nicht versichern lassen. Das muss in Frankreich bei einem französichen Versicherer geschehen.
Wir vereinbaren einen Termin mit einem Vertreter einer großen französischen Versicherung (AXA). Der Mann ist Holländer und spricht sowohl französich als auch deutsch – gut für uns, er kann uns alles genau erklären und steht auch in Zukunft als Betreuer zur Verfügung.

Juli 2005 – Pflanzen: Wir kaufen die ersten Pflanzen für den Garten in einer Baumschule in der Nähe: 3 toskanische Zypressen für die Südseite an der Terasse sowie 3 provencalische Zypressen und einen Tuja für einen Wind- und Sichtschutz am Nordende der West-Terasse. Der Mistral, ein kalter, kräftiger Wind, kann zeitweise recht unangenehm sein – sogar im Sommer.

Sept 2005 – Malerarbeiten und Bäume: Wir fahren noch mal für zwei Wochen nach Frankreich, um innen die Wände und Türen streichen, die Einbauküche fertig zu montieren und die Möbel aufzubauen.Wir bestellen in der Baumschule zwei Bäume, eine Linde und einen Maulbeerbaum. Die beste Pflanzzeit in Südfrankreich ist November. Dann werden die Bäume gesetzt. Planung und Bestellung einer Pergola.

März 2006 – Pergola: Bau einer Pergola auf der Südterrasse, um im Hochsommer dort ein wunderbar kühles, schattiges Plätzchen zum Essen und Entspannen zu bekommen. Die Sonne kann im Juli/August in Südfrankreich lähmend sein.

Mai 2006 – Die ersten Gäste: Wir vermieten das Haus zum ersten Mal an Gäste. Wir haben selbst eine Website eingerichtet, über die sich Interessenten informieren können. Die besten Monate zum Vermieten sind Mai bis September. Aber in dieser Region, die mehr von Individualtouristen bereist wird, sind auch Frühjahr und Herbst noch attraktive Nebensaison für Wandern und Radfahren – ganz im Gegenteil zur Küste, wo manchenorts Ende August sich die Supermärkte und Restaurants für den Winter verbarrikadieren.

Weitere Pläne:

In den kommenden Jahren werden wir den Garten rund ums Haus mit Trockenmauern aus Naturstein gestalten, das Terrain einfrieden, ein Einfahrtstor installieren und dergleichen. Es gibt da genug zu tun.
Kuriositäten

Für den Bau des Hauses war kein Werkvertrag oder etwas Schriftliches mit dem Maurer vereinbart. Lediglich sein verbindliches Angebot, der „Devis“ lag vor. Diese Abwicklung ist dort nicht unüblich.

Unsere Handwerker waren zwar schnell und fleißig, allerdings hat ein wenig Kontrolle und Kommunikation seitens meines Vaters nicht geschadet. So manches Detail ist halt doch in der Planung nicht berücksichtig worden und musste vor Ort schnell und kompetent entschieden werden. Sonst kann es passieren, dass Handwerker – sich selbst überlassen – den Weg des geringsten Wiederstands beschreiten und mehr den Sinn fürs Grobe an den Tag legen.

Man muss sich als Häuslebauer in Südfrankreich die vielleicht typisch deutsche Perfektion etwas abschminken und mit kleinen Fehlerchen wie fehlendes Silikon an der Duschtür oder wackelig verschraubte Armaturen im Bad zurechtkommen. In Südfrankreich ist Reklamieren und Anfechten von kleinen Handwerker-Schlampigkeiten nicht allgemein üblich. Manchmal gilt dann halt: selbst ist der Mann.

In unserem Falle war der Vater vor Ort Gold wert als Baubetreuer und Sprachrohr. Ohne jemand vor Ort ist ein solches Vorhaben nicht zu empfehlen.

 

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Autor: http://www.contentworld.com/authors/profile/5821/

Bild: Rainer Sturm  / pixelio.de

 

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